砸上千萬蓋民宿！ 新地主一句「拆還」他傻眼 律師關鍵一招：保住了

不少業者承租土地投入鉅資經營民宿、餐廳或園區，卻因土地易主，瞬間面臨多年心血付之一炬的風險。定恆法律事務所主持律師黃柏榮近日分享實務案例，一名業者砸下上千萬元打造民宿並穩定營運逾4年，卻在土地轉手後，接獲新地主一句話要求「全部拆除、還地」，幾乎讓整個事業面臨歸零危機，所幸律師關鍵一招，經法院判決後，成功保住民宿。

黃柏榮律師在粉專上指出，該案最棘手之處在於，租約雖為7年，但未經公證，且已超過5年，表面上不適用「買賣不破租賃」原則，一般情況下，承租人往往只能認賠退場，甚至被迫終止營業。不過，法院最終仍判決承租人勝訴，關鍵並不在租約本身，而在於「新地主的行為」。

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法院認定，新地主在購地前，已清楚知悉土地上有合法承租關係，承租人也已完成興建、裝修並公開營運多年，地上物依附狀況明確，營業狀況公開透明；更重要的是，新地主在購地時，也知道承租人已提起「優先承買權之訴」。在明知情況下仍提告要求拆除，且明知將造成承租人鉅額損失，法院認為這已非正當行使所有權，而是以損害承租人為主要目的，構成《民法》第148條所稱的「權利濫用」。

黃柏榮強調，這類案件對許多業者具有高度警示意義，即使租約未公證、租期超過5年，仍非完全沒有轉圜空間，這點對很多業者非常重要。關鍵在於蒐集並證明地主的行為是否已逾越合理界線。

他也指出，此類案件真正需要被保護的，往往不只是建物本身，而是整個事業體，他寫道：「很多民宿、露營區、餐廳、園區的投資不是建物本身，而是：包括裝修成本、營運設備、評價與品牌，以及每年穩定現金流。」一旦被迫拆除，損失往往不是數十萬元，而是整個投資直接歸零。

黃柏榮提醒，凡是承租土地進行投資的業者，若面臨地主變更，或正在規劃租約條件、評估風險，務必在簽約前或第一時間尋求專業法律協助，才能避免在土地易主時，讓多年心血一夕化為烏有。