3700萬買到海砂屋！天花板一拆鋼筋全露 賣方判賠552萬

台北市一名楊姓男子去年將位於台北市北投區的一處透天厝，以總價3700萬元賣給林姓女子，不料交屋後，買方裝修時才驚覺買到「海砂屋」，混凝土氯離子含量超標逾3倍，樑柱滿是裂痕、鋼筋外露。林女一氣之下告上法院求償。士林地院審理後，認定房屋確有重大瑕疵，近日判決楊男須賠償買家 552萬餘元，形同砍價近15%。這筆賠償不僅包含高額修復費，更罕見地包含了房屋「污名損失」，等於承認海砂屋在市場上已永久跌價。可上訴。

判決指出，111年3月，林女透過仲介向楊男買下北投區一棟屋齡近40年的透天厝。楊男在賣屋的「現況說明書」中，雖勾選地下室天花板有鋼筋裸露，但對於「是否為海砂屋」的選項則勾「否」。林女指控，她交屋後準備裝潢，一拆除地下室天花板，才發現內部混凝土剝落、裂縫遍布，鋼筋嚴重鏽蝕裸露，鄰居更透露社區早有海砂屋傳聞。

林女嚇得立即委請台北市土木技師公會鑑定，結果令人傻眼，房屋混凝土氯離子含量最高超標達 3.9倍，平均也超標 3.3倍，遠超過國家安全標準，正式被判定為「高氯離子混凝土建築物」（即海砂屋），結構安全堪慮。林女認為受騙，主張房屋有重大瑕疵，要求減少價金，計算修復費用及海砂屋造成的市場價值貶損，總共求償 887萬餘元。

面對指控，楊男在法庭上大吐苦水。他辯稱自己96年買入後一直自住，從未聽說或發現是海砂屋，更非專業人士，無從知悉氯離子含量。他強調賣屋時已如實告知所知屋況，且林女看屋時已知地下室鋼筋外露仍願購買，質疑對方是為都更投資，應自行承擔風險。他一度為了和諧，願意降價150萬或解約，但因雙方金額差距過大而破局。

然而，法官的調查結果對楊男不利。法院兩度委託土木技師公會鑑定，確認整棟建築物氯離子含量超高，混凝土強度不足，中性化嚴重， 鋼筋保護層幾乎消失，嚴重影響結構安全與耐用年限，構成法律上的「物之瑕疵」。法官更指出，即便楊男不知情，依法仍須負起賣方的瑕疵擔保責任。

更關鍵的是，法院採納了估價師公會的專業意見，認定海砂屋的傷害是「永久性」的。判決書指出，氯離子過高的問題 「無法根治」 ，即便花錢補強，在未來市場交易中，多數買方仍會因擔心安全風險與銀行拒絕貸款而卻步，導致房屋背負 「污名」 ，價值必然貶損。

最終，法官精密計算兩筆損失：一是必要的結構補強等 「技術性貶值」修復費342萬；二是即便修好也挽回不了的 「交易性貶值」污名損失209萬。兩項相加，判准楊男應返還買家價金 552萬2141元，並負擔超過六成的訴訟費用。全案仍可上訴。