共有土地出售大翻盤！4分之1地主引「金主」奪地 原買方被迫退場

共有土地的優先購買權，常讓談好的交易出現不同結果。（資料照）

共有土地紛爭多，就有案例出現因持有較小持分的共有人，臨時帶著「金主」行使優先購買權，讓原本已談妥的交易在最後一刻急轉直下，最終出現「買方被迫退場、金主奪得土地」的戲劇性結局。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享，日前遇到一個案例，有塊土地由兩位親戚共有，分別持有 4分之3與4分之1。依《土地法》第 34 條之 1》，持分超過3分之2即可依多數決出售，因此地主雖無法取得共識，仍能合法進行處分。

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但僅持有4分之1另一位共有人握有優先購買權，能在相同價格下優先買下土地，這成了左右全局的關鍵變數。鄭文在表示，因資金需求，4分之3地主希望能與小共有人一同出售土地、共同分配所得，但對方卻無意賣地，讓交易難以推動。由於買方知道該土地必須經過優先購買權程序，加上共有物交易風險高，開價普遍偏低，直到一位新買家願意出到接近市價8成的價格，交易終於出現轉機。

地主見狀立刻應允，雙方順利簽約，並透露另一位共有人財力有限，應無法行使優先購買權，這讓買家大大鬆了一口氣。

但事情在優先購買權通知發出後急轉直下。原本被認為無力購買的 4分1共有人竟然回覆要買，但提出要求，希望指定第三人作為登記名義人。這項要求沒有法律依據，買方也無法接受，於是被當場否決。

正當所有人以為事情將順利落幕時，在通知後第 14 天，這4分之1共有人突然帶著資金現身，同行的還有一位陌生的「金主」。儘管登記仍以共有人名義辦理，但在場人士一眼就看得出來，真正出資、真正主導交易的人，是那位金主。優先購買權被成功行使後，原買方只能解除契約、取回簽約金，整個過程在1個月內完成過戶與點交。

但故事並未到此為止。兩個月後再次調閱土地謄本發現，原本在背後出資的金主，已經正式成為新的所有權人。這也印證了當初小共有人堅持想指定第三人登記的動機，若能當場指定，就不必再跑一次過戶程序。

鄭文在說，這起事件令人聯想到「現代版吳三桂」的戲碼。原本以8折價格想迅速購地的買方，看似勝券在握，卻在最後關頭遭到逆轉；而小共有人原本財力有限、無法自行購買，卻藉由金主介入完成反擊，成功阻止土地被「賤賣」，也讓自己從弱勢持分者變成能左右結局的重要角色。至於誰才是最終受益者？恐怕只有真正掌握資金與話語權的金主最清楚。

鄭文在提醒，土地共有制度下的交易並不如外界所想般單純，小持分不一定代表弱勢，只要善用優先購買權，加上資金後盾，即使持分只有4分之1，也能翻轉局勢、主導結果。a