聯徵中心統計去(2020)年前三季的房貸資料，70歲以上的購屋貸款有471件，較上年同期增加三成，增幅在各年齡中排第一。70幾歲了，還貸款買房，房仲業者分析，可能為了節稅。國稅局官員看到報導，納悶這是什麼節稅手法？研究後得知：節遺產稅和房地合一稅。

陳先生72歲，預期未來房地產會增值，買下3,000萬元的房地，向銀行貸款，銀行核給六成，貸給1,800萬元。

先看遺產稅的節稅效果。為了計算方便，假設陳先生同年過世，過世當年那房地的土地公告現值和房屋評定現值合計900萬元，約為市價三成。

陳先生的遺產淨額在5,000萬元以下，適用10%的稅率。假設陳先生保留1,200萬元現金，不買房，繼承人要為這筆錢繳120萬元的遺產稅。買房貸款後，房地以現值來算遺產價值，不是按市價算，以900萬元加入遺產總額，而1,800萬元房貸是陳先生的債務，在計算遺產是列為減項。陳先生買房貸款總計使遺產淨額減少900萬元，不必為這房地繳遺產稅，而且還可以抵90萬元的稅。

不只遺產稅可以節稅，房地合一稅也有節稅效果。國稅局官員說，去年財政部發了個解釋令，繼承房子的同時也繼承房貸，未來出售時，尚可減除「繼承取得房地之額外負擔」。

繼承人陳小開（化名）在繼承該房地一年半後出售，併入陳先生持有期間，恰好超過兩年，適用房地合一稅20%稅率。因為陳先生要求寬限期，因此陳小開繼承時，房貸餘額仍是1,800萬元。陳小開以3,500萬元售出。

國稅局官員指出，陳小開要先計算出「繼承取得房地之額外負擔」，這個額外負擔算出來900萬元（實際負擔貸款餘額1,800萬元-繼承時房地現值900萬元）。帶入原有的房地合一計算公式，只是多一個900萬元的額外負擔減項。

3,500萬元房地收入-900萬元成本（繼承按現值算，物價微幅上漲不計）-900萬元額外負擔-175萬元費用（按收入5%設算）-土地漲價總數額0（土地公告現值期間沒調整）＝1,525萬元房地交易所得。

1,525萬元房地交易所得×20%稅率＝305萬元房地合一稅。

上述900萬元的「繼承取得房地之額外負擔」讓陳小開少繳180萬元的房地合一稅。

國稅局官員承認，高齡貸款買房的確有節稅效果。但實務上呢？官員說：「高齡貸款人有可能活得很久，當貸款越繳越少，房地現值越來越高，這節稅效果會大打折扣。」