預售契約先看5天再簽　交屋款要保留總價5%

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預售契約先看5天再簽　交屋款要保留總價5%

預售屋從購買到完工，大多要經歷2~3年的時間，雖然有付款輕鬆的優點，但看不見摸不著，這時候簽署的文件就相當重要，從一開始的定單到買賣合約，後面還有客變、過戶、交屋等程序，民眾一定要張大眼睛，把握至少5天的合約審閱期，並蒐集所有廣告宣傳品，因為這些都視為合約的一部分。

預售屋因尚未興建，建商多用模型、樣品屋等銷售道具來引導民眾想像未來的家，此時簽屬的文件就非常重要。范厚珉攝

想買預售屋，第1個會遇到的文件就是定單，上面會有戶別、房地價格、付款方式等資訊，創意家行銷行銷部副總經理蔡穎杰表示，定單又分為大定、小定，當有喜歡的戶別擔心被買走，或是要跟建商議價，可以先付10~20萬元的小定，方便民眾直接刷卡，作為保留優先購買權利，等到議價完成，就要補足定金，一般是總價3%，等合約審閱完畢沒問題後，才會簽定合約。

定單因第一聯多是紅色，又俗稱紅單，多用來與建商議價，及保留該戶優先購買權利。范厚珉攝

定單最基本的注意戶別、坪數、價格是否正確以外，大多上面會約定「本戶價格需經雙方同意，若同意此訂金轉為正式訂金，若不同意則此訂金全數無息退還」等字樣。

蔡穎杰表示，現在多數建商在尚未簽約以前，若民眾反悔，都會願意退還定金，但因定金多採刷卡，若下定後一直不來簽約，銀行規定每個月都要結帳，退定金可能會延伸出2%刷卡手續費用，需要民眾負擔，但也有部分代銷會自行吸收。

房市專家Sway指出，有些定單會惡劣寫「若公司同意本戶價格，則定金轉為正式定金，不得以要修改合約為理由拒絕簽約」，若有發現這樣的字樣，一定要劃掉，不然民眾得要告才能退訂，不僅費時，還要花費律師費用，並不划算，因此很多人選擇不了了之。

預售屋合約可說是預售屋買賣中最重要的文件，牽涉範圍最廣，內政部針對此，規範《預售屋買賣定型化契約》及應記載及不應記載事項，雖說如此，還是有不少建商並未遵循，專家指出，若合約有不合理條款，建商不願意更改，就不要簽約，若有特別手寫的增補文件，一定要逐字看清楚，以免被騙。

預售屋合約有至少5天的契約審閱期，建議對照內政部的預售屋買賣定型化契約範本。范厚珉攝

預售屋買賣合約內容眾多，包含公共設施樓層、停車場及購買戶別樓層平面圖、購買戶別平面圖都附在上面，還有建材表等資訊，根據內政部規定，在簽約前，民眾最少要有5天的契約審核期，只要在簽約前反悔，定金都可以全數拿回。

預售屋合約內有多張圖面，包括公共設施、停車場及購買戶平面，購買戶平面應要標示尺寸，才不會日後交屋發生糾紛。范厚珉攝

創意家行銷行銷部副總經理蔡穎杰表示，最常發生糾紛的地方在透視圖，及建材表，尤其建材表因房子興建完多半要2~3年，建商擔心完工時原設定建材已無銷售，多半會寫上同級品，對於同級品建商與民眾常有不同見解。

內政部規定，廣告宣傳物視為預售屋買賣合約的一部分，民眾一定要仔細留存。范厚珉攝

另外，比較有爭議的地方還有交屋款，內政部要求交屋款必須保留總價5%，並不能磋商，但多數建商並沒有保留這麼多，有的甚至只保留5~10萬元，雨遮是否計坪計價，與建築執造取得的時間點有關，若是2011年5月前取得的建築執造，雨遮可計坪計價，之後到2018年11月前雨遮則是計坪不計價，2018年11以後則不計坪不計價，市場上同時可看到3種不同雨遮的計算方式，十分混亂。

樓高則是合約通常不會寫進去的數字，一般講的樓高是從上下樓板的中心點計算，淨高必須扣除樓板高度外，還有樑及消防灑水系統會影響樓高，停車位的長、寬、高雖然在定型化契約中有要求要寫明，但高度一般都沒寫，常遇到排風機位於車位旁，或有管線影響停車位高度及使用的舒適度。

房市達人Sway指出，許多預售屋買賣合約條款十分荒謬，就曾發生建商在合約內增補文件，用手寫租體文字，寫明「公共設施為二次施工，若因違建拆除，與建商無關，民眾已知悉。」等字樣，上面還有民眾的簽名，等同於建商與民眾私下磋商，最後公設被拆除，民眾告上法院，得到敗訴的下場。

除了定單、合約以外，接下來還會遇到客變、對保、交屋等階段，這些文件並沒有特殊規範，看各建商自行規劃，專家指出，每個建商客變的規定及時間都不一致，建議簽約時就先問清楚，另外，當房屋成屋後，預售屋合約等同失效，若建商有特殊保固，一定要在交屋手冊上載明清楚。

客變是購買預售屋的優勢之一，免去日後裝潢時敲敲打打，創意家行銷行銷部副總經理蔡穎杰表示，如有客變需求，建議盡早規畫，保留緩衝時間，有的建商要求在1樓底板完成之前就要客變完成，有的則是購買戶別2個樓層以前客變完成即可，落差不小。

客變當中，冷氣排水管位置最容易發生問題，即便有請設計師規劃，也容易被忽略，記得釐清排水管高度。范厚珉攝

一般來說，廚房及衛浴等水區位置因牽涉到管線問題較多，建商多不願意客戶更動，但若是簡單的將馬桶跟洗臉台對調，建商同意的機會比較高，若不喜歡建商提供的建材想退，要有心理準備，多數建商是退料不退工，因建商是大批採購，金額遠低於市價，與民眾想像可退款的金額差異甚大。

廚房、衛浴等水區因有許多管線，建商多不願意讓民眾客變變更位置。范厚珉攝

在建商取得使用執照後，便會通知客戶前來對保，也就是申請房貸及辦理過戶手續，同時會要求給付一筆暫付款，用來繳納契稅、規費、代書費、瓦斯外管費外，還有未來3個月或半年的管理費，此時，建商會代刻便章，便於申貸房貸業務，記得一定要約定該便章僅能用於申請房貸，以免被亂用。

交屋時除了驗屋況外，還有許多文件交付，記得要取回本票，建商若有保固承諾，也要條列在交屋手冊上。范厚珉攝

各建商在交屋時，會製作交屋手冊，裡面應包含房地權狀、建材保固書、使用說明書、稅單等資料，要留意是否有廠商連絡電話，方便日後維修，若建商有特別的保固承諾，如防水保固拉長到10年，雖然在預售屋合約上有條列，但成屋後，預售屋合約的功能就會消失，因此，要特別注意是否有載明在交屋手冊內。

創意家行銷專案經理王振驊表示，建商最大的壓力就是將房子產權移轉給客戶，但客戶不把錢給建商，房子也無法過戶回來，有的建商為確保權益，在對保時要求客戶簽屬本票，以防客戶無法貸到足額的房貸，需要補足差額，或者不貸款客戶，要留意的是，本票金額應與房貸金額相當，在房貸撥款完成或交屋時，記得把本票取回。（連珠君／綜合報導）

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